2018年郑州市公寓市场,相对而言,金水区供应量最大,达到近52万方,其中以名门翠园、名门天境、华尔中心、融创中永中原大观、康桥铂舍、清华城等项目供应;二七区备案成交量最高,销量达到近34万方,其中以正商城、二七鑫苑名城、绿地滨湖国际城、橄榄城新公馆成交最好;郑东新区的成交单价引领郑州公寓市场,2018全年销售均价达到元/平米,其中以郑东商业中心、国控东宸等项目备案均价较高,甚至超过元/平米。

  2018年12月份郑州市各区域公寓与商品住宅销售均价对比

  2018年郑州公寓市场成交虽创新高,但整体库存量逐步攀升,去化压力仍然存在,但相对适中。截止到2018年12月份郑州公寓市场库存量约为110万方,按照近一年郑州公寓市场月均去化量近11万方计算,当前库存公寓量仍可消化近10个月,仍有一定的消化压力。

  火热的公寓市场背后,引起了更多人的关注,但也让一部分人疑惑:公寓真的有这么好吗?更有一些网友咨询公寓与住宅的区别。

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  公寓和住宅的区别有哪些?

  如何正确的区分?

  现如今的房产市场,房价越来越高,迫于手头资金不足,很多人将目光转向了低总价的小户型公寓,但其实,公寓≠住宅,你了解吗?公寓和住宅区别很大,千万要了解清楚,小心吃大亏!一起跟小编来了解一下公寓和住宅的区别有哪些?

  对房屋性质稍有了解的网友都知道,我国普通住宅性质的土地产权以70年为主,而商业用地产权通常为40年或50年,常见的房屋类型有各式的公寓。

  先来看看公寓和住宅的区别:公寓也叫商业公寓,从名字就可以看出来干什么用的,所以它属于商业地产,包括住宅式公寓,商务公寓和酒店式公寓三种。知道什么是商业地产不?举个例子,写字楼,商铺。住宅,也叫商品房,比较常见的供居住的房屋。虽然都有个商字,但明眼人都能从后面不同的字中看出两者的差别。

  首先来普及一下公寓的定义:公寓为集合式住宅的一种,中国大陆称为单元楼或居民楼,港澳地区称为单位,指的是一种生活设施齐备,但只占建筑一部分的居住形态,且套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。一般分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

  反正我是没看懂官方给出的定义到底在说啥,简而言之就是:公寓是采光没有保证、有的毛坯,有的所谓“拎包入住”的所谓精装修、集合式的一种小面积“住宅”。具体和商品住宅相比时,有以下几点区别:

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  公寓与普通住宅有什么区别?

  1、公寓和普通住宅区别在于产权年限不同

  要说住宅和公寓有啥区别,最明显的就是产权年限了;虽然房屋的使用没有限制,可是土地产权的使用是有年限的。通常,土地使用年限会分为40年、50年和70年,其中,商业用地为40年,工业用地为50年,住宅用地为70年。

  根据相关规定,公寓产权年限为40年或50年,低于普通商品住宅的70年产权。我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,并无自动续期的规定。

  2、公寓和普通住宅区别在于水电收费标准不同

  除了在产权方面公寓和住宅有区别,水电收费方面也是不同的。住宅属于民用住房,水电费按照民用水电的标准来收取;而公寓属于商用住房,水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来,住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。

  另外公寓未来使用费用不确定。公寓如按公建用途规定,其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。有些楼盘在销售过程中口头承诺交房后是“民用水电”,可也只能是口头承诺,绝对不会给你写到购房合同里面。至于缘由,你懂得!

  3、公寓和普通住宅区别在于居住舒适度不同

  居住的舒适度也是住宅和公寓的区别,一般住宅为两梯三户或者四户,人员较少,不会对出行造成困扰,私密也比较好。而公寓通常为两梯十户,甚至更多,人员不仅多且杂乱,安全性和私密性都无法得到很好地保障。

  4、公寓和普通住宅区别在于采光条件不同

  据悉,住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的,有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户,而且阳台也是内阳台,采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定,住宅必须满足日照、采光等相关条件,因此现今的住宅大多都是明厨明卫,采光条件自然要比公寓好很多。

  5、公寓和普通住宅区别在于落户规定不同

  落户规定方面住宅和公寓也是有区别的,公寓是在商业用地上建起来的项目,是商业性质,因而不能落户。如果是住宅的话,根据不同地区的不同要求,只要满足一定的条件,购房者是可以办理落户手续的。既然公寓不能落户,当然也想受不了适龄儿童“就近入学”的政策红利;至于某些公寓答应能上某某学校,也只是捆绑一个“学位”,而不属于学区房,如果该公寓转让后,“接盘侠”就没有“学位”资格了,这对于以转让目的投资客来说,失去“学位”的公寓就失去了往日的“光环”。

  6、公寓和普通住宅区别在于贷款利率和首付不同

  一说住宅和公寓有什么区别,很多人都会想到贷款比例、期限及利率的区别,因为这在购买房子的时候就会遇到的。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。一般情况下贷款购买公寓,则需要按照商业住房的规定办理,首付比例一般为50%,贷款年限上限10年,只能商贷,贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅,首付比例通常为20%,但根据地区的差异,首付比例也会有所不同。

  7、公寓和普通住宅区别在于相关税费不同

  一般情况下普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%,而公寓其契税按3%缴纳。

  普通商品住宅与公寓的区别对照表

  您现在应该知道住宅和公寓有啥区别了吧!总之,住宅和公寓之间还是有很大差异的,购房人要看个人的实际情况来决定买哪种合适。

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  如果不是“土豪”,不建议你买公寓

  有人说,过去是没钱买房,买房被限购后,是有钱也买不到房。这个时候各大公寓广告就出来了。很多人也因此就想到去买不限贷不限购的商住公寓。的确,公寓交通便利、商业发达、价格和住宅差不多,门槛又低,看起来的确是一个比较好的选择。可是,公寓真的有这么好吗?

  一位长期做房产投资的资深人士不建议做公寓投资,他这样认为:

豪利777app官网  第一、公寓条件差,费用高。

  商住两用的公寓事实上是不被国家支持和允许的,在市场上也不被看好。绝大多数商业公寓不能落户,不带学区位,买了公寓只能够自己使用(住或者办公)或者租给别人使用。公寓用来居住的话,上下班高峰的时候非常挤,日照通风条件都非常恶劣,周围都是钢筋铜骨,没什么好风景,面积还会缩水,对面可能是办公室,也可能是宠物店,往来人员非常的复杂,即使楼下有门禁也没什么用。在费用方面,商业用水用电要高出居民用水用电一倍多,物业费也很高。

  第二、看似便宜实则性价比不高。

  我们来算一下,首套住宅首付一般是30%,贷款最高年限30年,可以商贷和公积金贷款结合使用;商业公寓,首付至少50%,贷款年限上限10年,只能商贷,更有甚者要求全款。同样的价格同样的成本,一个可以买一个人住的单间公寓,另一个可以买一个面积可以供一家三口生活的住宅,你选哪个?还有,商业公寓产权只有四五十年,住宅产权为70年,都是从它拿地的那一刻开始算起的。住宅的产权到期可以自动续期,商业公寓的产权有说明吗?没有。况且没有落户和学位,后期也没有太大的增值空间

  第三、租出去也不赚钱。

  我们以郑州的租金水平来看,普遍在40-60元每平米之间,在这其中取个中间值50,那么在郑州这样的省会城市、国家中心城市,一套50平的公寓月租金也就2500元。勉强可以抵个月供,但是出租前期还要配置电视、洗衣机、空调、部分家具等,也是一笔不小的开支。再结合上面所述的,公寓增值空间也不高,也没有什么接盘侠,转手还难。收支持平,买了不赚钱,买它干嘛!

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  投资公寓“葵花宝典”

  仁者见仁,智者见智!相对于住宅产品,公寓面积偏小、总价也较低,付款方式灵活,多为精装豪利777app官网修交付;公寓相对交通比较便利,周边生活配套完善和成熟,同面积公寓租金高于住宅,限购情况下不限购、不占名额,购买后仍能享受首套按揭利率,可以办公,可以居住,功能两用,吸引的多为非自住购房投资者和刚需过渡者。

  郑州市受住宅限购政策的影响,自2016年起公寓市场销量不断上升,市场火热,成交面积从2014年的近16万方,以七倍的上升速度达到2016年的近106万方,2018年成交面积创下新高,达到近135万方,五年来成交面积近十倍增长。当然郑州公寓的成交均价也稳步攀升,从2014年的8860元/平米到2017年的破万,再上涨到2018年的元/平米。2018年郑州公寓市场有些项目的销售均价竟达到近元/平米,当然也有8400元/平米左右的公寓产品。

  2018年郑州公寓市场以名门翠园公寓销售最为火爆,全年公寓备案销售逾2650套,以近18亿元的备案金额位居郑州2018年公寓销售市场第一名。

  2018年郑州公寓市场销售金额排行榜

  公寓作为地产一种相对稳定的投资产品,以其面积小、总价低、付款灵活、不限购不限贷、收益稳定等优点,对于投资者来说也是投资者一项不错的选择。目前市面上公寓产品太多,购买哪类公寓能实现收益的最大化呢?小编不妨有以下建议,仅供各位参考。

  1、地段,地段,还是地段

  有钱租商务公寓的人,会更注重公寓周边配套和交通,比如是否靠近公交线路,周边是否有大型商圈等。这类公寓价格相对会很高,但可预期的租金也会很高。

  2、选择品牌开发商和物管

  如果要购买公寓,开发商的实力和物业服务公司的管理水平,将是决定租金的关键。对于租客而言,如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,他们何不选择住宅小区呢?所以,这也是为何很多有实力的购房人会选择高端酒店式公寓的原因。

  3、选择真正的精装修

  有的产品有基本装修,不必太费精力搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造,而且装修材料用心挑选,就更利于吸引高端租客。

  4、项目区域规划前景

  一些位于未来商务区的公寓产品,随着周边各种配套及商圈的不断成熟,价格也会跟着稳步提升。所以购买前一定要先研究区域规划,比如交通体系、商业发展前景、周边配套医院等,是否有足够的租赁空间。

  说了这么多,对于即将购买公寓产品的您,对公寓应该心中有数了吧!

  若你对公寓方面还有什么问题,

  请留言共同探讨!

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